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物权法基本原理与银行业法律风险防范

国家法官学院司法审判研究中心  吴光荣

 

讲座提纲:

 

一、   物权法与金融机构的交易安全

(一)      物权法与物权变动中的交易安全

(二)      物权法基本原则与交易安全保护

1.       物权法定原则与交易安全

2.       一物一权原则与交易安全

3.       物权公示原则与交易安全

(三)      物权变动模式的立法选择与结构

1.       物权变动模式的立法选择

2.       形式主义模式的适用范围

二、   “区分原则”的含义及其适用

(一)      “区分原则”的含义

(二)      “区分原则”的意义

(三)      “区分原则”的适用

三、   权属登记的法律性质及其效力

(一)      权属登记的法律性质与确权之诉

1.       权属登记的法律性质

2.       民事诉讼与行政诉讼

3.       登记机关的赔偿责任

(二)      权属登记的法律效力与权属认定

1.       权利取得的效力

2.       权利推定的效力

3.       善意保护的效力

(三)      金融机构的交易安全与风险防范

四、   擅自抵押共有房产之合同效力

(一)“要因原则”的含义与法律适用

(二)无权处分与无权代理的适用范围

(三)登记前金融机构交易安全的保护

五、形式主义物权变动模式的缺陷

(一)形式主义的缺陷及其原因

(二)物权期待权的性质与认定

(三)债权物权化的理论与实践

六、非依法律行为发生的物权变动

(一)不以登记作为要件

(二)非经登记不得处分

(三)登记前的安全保障

(四)法定抵押权的适用

七、意思主义物权变动模式的适用

(一)意思主义的基本含义

(二)意思主义的适用范围

(三)意思主义与交易安全

八、制度创新与金融机构风险防范

(一)权利质押与金融机构风险防范

(二)动产浮动抵押与金融风险防范

(三)在建工程抵押与金融风险防范

 

 

典型案例:

案例一:

199512l5日,原告上海三花薄膜厂(简称薄膜厂)与被告中国农业银行上海市信托投资公司(简称农行信托公司)下属杨浦代办处、第三人上海市科伦食品有限公司(简称科伦公司)及第三人华钧国签订了一份委托存贷款协议书。该协议约定由原告薄膜厂委托被告农行信托公司杨浦代办处向第三人科伦公司放贷人民币2OO万元,期限从19951215起至1996315,月利率为l0.08‰,第三人华钧国作为担保人在协议上盖了章。同日,第三人华钧国又与原告薄膜厂、第三人科伦公司签订担保偿还协议书一份,明确其确认上述贷款协议书的全部条款,并负责担保偿还贷款全部本息。该担保书同时又明确其提供上海市杨柳青路的房产作抵押。以上两份协议签订后,原告薄膜厂即通过被告农行信托公司杨浦代办处向第三人科伦公司发放了贷款人民币2OO万元。第三人华钧国也将上述房产所有权证交给原告,但双方均未到有关部门办理抵押登记手续。贷款到期后,第三人科伦公司除支付了全部利息外,未能按约归还借款本金,第三人华钧国亦未能履行担保责任。为此,于19963141996615,原告薄膜厂、被告农行信托公司下属杨浦代办处、第三人科伦公司及第三人华钧国又两次签订了与上述贷款协议内容大致相同的委托存贷款协议书,最终将还款到期日延长至1996915止。1996615,本案当事人签订的委托存贷款协议书第6条约定:到期丙方(第三人科伦公司)归还全部本息,如有逾期由丁方(本案第三人)华钧国先生负责偿还。8条又约定:丁方(第三人华钧国)在丙方(第三人科伦公司)贷款到期无力偿还时,由丁方(华钧国)确认本协议书的全部条款,并负责偿还贷款利息。第三人华钧国也分别两次向原告出具了与上述担保协议内容一致的担保偿还协议书。期满后,第三人科伦公司只归还了本金人民币l0万元及至1996920止的利息。农行信托公司杨浦代办处是被告农行信托公司的下属分支机构,已于1996826被撤销。
  原告薄膜厂诉称:两第三人未按约清偿到期贷款,要求判令两第三人归还借款人民币200万元及利息损失等。
  被告农行信托公司辩称:受原告委托办理有关贷款手续,故不承担还款责任。
  第三人科伦公司述称:借款人民币200万元属实,已归还了本金人民币l0万元。

第三人华钧国述称:其所抵押的房产未至有关部门办理抵押登记手续,故房产抵押担保应确认无效,本案担保人只承担一般担保责任。

 

案例二:

19981130,某乡土地所向村民董某补发了黄集建字第18号集体土地建设用地使用证,同年123日,该乡村建所报经县建设局审批后,向董某颁发了二间二层房屋的潢黄字第0018号房产证。199911,董某以该房产作抵押向某信用社贷款60000元用于购货,期限三个月,并且在县房管部门办理了抵押登记手续。董某贷款后不久即遇车祸身亡。贷款到期后,信用社追款无着,遂向法院起诉,要求董某的继承人在接受遗产的范围内偿还贷款,并要求行使抵押权。法院于1999715作出判决,判决董某的继承人在判决生效后三日内,以其继承财产偿还信用社贷款60000 元及利息,逾期以抵押的房产折价清偿。宣判后,双方当事人均未上诉。

    案件执行过程中,董某舅父王某以某乡政府发证有误为由,向法院提起行政诉讼,要求判令某乡政府和某县建设局撤销董某的房产证和土地使用证,并要求赔偿经济损失,即律师代理费2000元。董某的继承人也以第三人的身份参加诉讼,要求撤销董某的房产证和土地使用证。法院遂裁定中止民事案件的执行。此前王某曾在董某死后于19996月书面申请该政府撤销董某的土地使用证和房产证,该政府未作处理。法院对行政案件审理后认为,某建设局和某乡政府在向董某颁发房产证时违反了省《村镇房屋产权登记发证试点实施方案》关于办证程序的规定,即未取得四邻、村民组、村委会签字,且未向社会调查核实,张榜公布。集体土地使用证应由县人民政府颁发,某乡政府向董某颁发土地使用证系超越职权行为,王某要求赔偿错误发证造成其律师代理费损失,于法无据,遂判决某乡政府及某建设局于判决生效后一个月内,撤销董某的房产证和土地使用证,对王某要求赔偿的请求予以驳回。判决生效后,某乡政府和县建设局未履行义务,王某和第三人也未申请执行。民事判决亦未恢复执行。

 

案例三:

1995年南昌市天龙实业集团(简称天龙公司)以购买货物需流动资金为由,向中国银行江西省分行申请贷款700万元人民币。天龙公司向江西分行提供该公司在南昌西湖区2500平方米的房屋作抵押,并在江西省南昌市房产管理局办理了登记手续,进行估价,以市值的75%评估抵押房产的价值为6535643元。双方签订了700万元的借款合同,并约定了借款期限、贷款利率。在江西省分行向天龙公司三次共发放贷款700万元后,南昌市房管局函告江西分行:天龙公司未在房屋产权监理处办理房屋产权证书,即天龙公司用假产权证办理房产抵押贷款手续。

江西省分行次日收回天龙公司尚未使用的贷款88.5万元,同时南昌市公安局对天龙公司使用假产权证诈骗贷款一案立案侦查,追缴部分实物价值15万元,另追缴到贷款利差款96万元,最终给江西省分行造成实际损失450.5万元。

江西省分行向南昌市房管局提出行政赔偿申请,南昌市房管局在法定期内未作出是否赔偿的决定,遂向江西省高级人民法院提起行政赔偿讼诉,要求南昌市房管局赔偿实际损失450.5万元及利息。

江西省高级人民法院判决南昌市房管局赔偿江两省分行贷款实际损失4504000元的60%,即2703000元; 驳回江西省分行的其他诉讼请求。

南昌市房管局不服判决,上诉至最高人民法院。最高人民法院经审查后判决,变更江西省高级人民法院判决为:由南昌市房管局赔偿江西省分行人民币2477750元及利息(按中国人民银行同期活期存款利率计算,自1995926日起至实际付款之日止)

 

案例四:

原告刘方是电脑公司职员,被告郭平是中学教师,两人系朋友关系。20015月,原告刘方得知本市一房地产开发公司出售经济适用房,欲购买一套。但根据本市相关政策的规定,只有具备本市户口的人才有权购买。原告虽有钱,但苦于无本市户口,无购房资格。于是原告找被告商量,口头约定,由原告以被告的名义购经济适用房一套,商品房由原告实际占有、使用。随后,原告出资20万元,由被告与房地产公司签订了买卖合同,产权人登记为被告。20028月,郭平以该房屋的产权证作抵押向银行贷款15万元,借给其弟做生意。贷款到期后,郭平无力偿还,银行遂要求变卖实现抵押权。刘方得知后,向法院起诉,主张自己为房屋的实际产权人,要求确认被告的房屋抵押行为无效。

 

案例五:

原告李某与丈夫刘某于1982年在市区建房一座,并领取了土地使用证和房屋所有权证。该证载明所有人是刘某,无共有人。200110月,刘某持该证为朋友张某作贷款抵押。2003722,人民法院作出裁定并将该房屋查封。原告李某这时才知道刘某把夫妻共同财产的房屋作了抵押,就以丈夫刘某为被告,要求 法院确认该抵押协议无效、张某返还自己的土地使用证和房屋所有权证。
      
李某称,该房屋的土地使用证和房屋所有权证虽注明是丈夫刘某所有,但实际上该 房产是他们婚后的夫妻共同财产,刘某在未经自己同意的情况下,私自将夫妻共有的财产作抵押,侵犯了自己的合法权益。并且该协议并未到房产抵押登记部门进行登记,即该协议应视为无效。

 

案例六:

2004422,原告海安县老坝港信用社(以下简称信用社)与被告海安县爱之缘服饰有限公司(以下简称爱之缘公司)签订了一份最高额抵押担保借款合同,爱之缘公司以平缝车、电子套结机等设备作为抵押物向信用社借款,在抵押期限内,信用社向爱之缘公司发放贷款额度不超过76.3万元,同时办理了抵押物登记。合同签订后,爱之缘公司分两次向信用社借款45万元。贷款到期后,被告爱之缘公司未履行还款义务,信用社向法院起诉,要求爱之缘公司归还借款45万元及利息;如果爱之缘公司不能履行还款义务,请求行使抵押权。审理中,第三人上海贵宏实业发展有限公司扬州分公司(以下简称贵宏公司)申请参加诉讼,要求确认原、被告签订的抵押合同无效。经查明:2003 923日,贵宏公司与爱之缘公司签订销售合同一份,约定贵宏公司将平缝车、电子套结机等设备出售给爱之缘公司,总价款92.5万元,同时约定,货款未付清之前,货物产权仍归贵宏公司所有。合同签订后,贵宏公司按约交付了该批设备,爱之缘公司给付货款543582元,尚欠货款381417元未能给付。 2005年12月19贵宏公司向法院起诉,要求爱之缘公司给付所欠货款,案经法院调解结案,贵宏公司已申请执行,案件正在执行中。

第一种观点认为,抵押人以没有所有权的财产作为抵押物,其抵押行为无效,动产抵押权不适用善意取得。理由:一是最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第113条规定:以自己不享有所有权或经营管理权的财产作抵押的,应认定抵押无效。二是善意取得对所有权人的保护极为不利;三是抵押不转移对抵押物的占有,抵押权人对抵押物不能实际控制,所以作为第三人的抵押权人不能对抗抵押物的真正权利人。

第二种观点认为,债务人用来抵押的财产,事实上是债务人合法占有和使用,抵押权人与债务人订立抵押合同时,没有理由不相信用来抵押的财产属债务人所有,抵押权人主观上善意无过错,而且该抵押物依法办理了抵押登记,抵押权人的抵押权属善意取得,应认定该抵押合同有效。

 

案例七:

200012282002531,陕西省西乡县广播电视局先后向中国农业银行西乡县支行借款250万元和180万元,用于新建广播电视光缆传输网一期工程固定资产投资。西乡县广播电视局以其拥有的事业性收费权中的个户网络建设费、光纤电视收视费为上述借款提供了权利质押。西乡县物价局为质押办理了登记。合同签订后,中国农业银行西乡县支行依约发放了借款。200312202004627,双方分别为上述两笔借款进行了展期和借新还旧。合同到期,西乡县广播电视局仅归还了10万元,尚欠借款本金420万元、利息292951.70元未还。

    2001629,陕西省组建陕西省广播电视信息网络公司,对省、地、市、县广播电视网络资产进行重组,实行统一管理、统一运营。20034月,西乡县广播电视局据此将其资产经营权、服务收费权、人事管理权移交给陕西省广播电视信息网络公司。20051025,中国农业银行西乡县支行诉至法院,请求:判决西乡县广播电视局偿还借款420万元及利息,并实现对本案所涉广电网络收费权的质权;判令陕西省广播电视信息网络公司承担连带清偿责任。

 

案例八:

甲开发商将房屋五套分别出售给A等五人,已签订买卖合同,房款已支付且房屋已经交付使用,但因甲开发商原因尚未办理过户手续。在此期间,甲开发商将全部房屋抵押给乙银行,后因甲无力清偿对乙的债务,乙欲行使抵押权就上述房屋优先受偿,买受人A等方知房屋抵押之事实,主张房屋已属自己所有,乙公司无权优先受偿。对此,存在两种意见:

一种意见认为,乙银行有优先受偿的权利,理由是:根据不动产物权变动以登记为要件的规定,A等尚未取得上述房屋的所有权,仍归开发商所有,故乙银行取得的抵押权合法有效,自然应有优先受偿的权利。

另一种意见则认为,乙银行没有优先受偿的权利,理由是:根据合同法第286条及其司法解释,即使建筑商的法定抵押权也不能优先A等已支付房款的购买人而优先受偿,何况乙银行所享有的抵押权在效力上置后于建筑商的法定抵押权。根据简单的逻辑推理,乙银行的抵押权不能优先于A等购房人受偿。

 

 

     
 
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